2025년 2월 7일, 국토교통부는 '도심 복합개발 지원에 관한 법률'(이하 도심복합개발법)의 시행령 및 시행규칙을 공포·시행하며, 복합개발사업 추진을 위한 제도적 기반을 마련했습니다.
도심복합개발법의 주요 내용
- 복합개발사업의 유형 및 대상 지역
- 성장거점형: 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역이거나 대중교통 결절지로부터 500미터 이내에 위치한 지역을 대상으로 하며, 노후도와 상관없이 지정됩니다.
- 주거중심형: 역 승강장 경계로부터 500미터 이내에 위치하거나, 준공업지역으로 20년 이상 경과한 노후 건축물 비율이 40% 이상인 지역에서 시행됩니다.
- 민간 시행자의 참여 확대 및 건축 규제 완화
- 신탁·리츠 등 민간 전문기관이 사업시행자로 참여할 수 있으며, 건폐율·용적률 등 건축 규제 완화 특례가 부여됩니다.
- 성장거점형의 경우, 국토계획법상 도시혁신구역으로 지정되어 건폐율은 용도지역별 법적 상한까지, 준주거지역의 용적률은 법적 상한의 140%까지 완화됩니다.
- 공공 기여 및 공공주택 공급 확대
- 사업시행자는 개발 이익의 일부를 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등으로 공공에 제공해야 합니다.
- 성장거점형은 50% 이하, 주거중심형은 30~50% 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율로 복합개발사업으로 건설되는 주택의 일정 비율을 공공주택으로 공급하여 도심 내 공공주택 공급을 활성화할 예정입니다.
대상 지역 및 주요 도시
도심복합개발법의 시행으로 다음과 같은 지역들이 주요 대상이 될 것으로 예상됩니다:
- 서울특별시: 여의도, 강남, 종로 등 도심 및 부도심 지역
- 부산광역시: 서면, 해운대 등 주요 상업 중심지
- 대구광역시: 동성로, 수성구 등
- 인천광역시: 부평, 송도 등
- 광주광역시: 상무지구, 충장로 등
- 대전광역시: 둔산동, 은행동 등
- 울산광역시: 삼산동, 공업탑 일대 등
이러한 지역들은 대중교통 결절지와 생활권 중심지로서, 복합개발을 통해 도시 경쟁력 강화와 주거 안정을 도모할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.
이전 유사 사업의 진행 사례 분석
도심복합개발법 시행 이전에도 도심 내 복합개발을 위한 다양한 시도가 있었습니다. 대표적인 사례로는 '도심 공공주택 복합사업'이 있습니다.
- 도심 공공주택 복합사업: 이 사업은 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지역 등을 대상으로 공공이 주도하여 주택을 공급하는 형태로 진행되었습니다. 공공이 직접 시행하는 대신, 종상향, 용적률 상향 등 추가 인센티브를 부여하고 사업 속도를 높인다는 특징이 있었습니다. 그러나 일부 지역에서는 주민들의 반대와 사업성 부족 등의 이유로 사업 추진에 어려움을 겪기도 했습니다.
이러한 경험을 바탕으로, 도심복합개발법은 민간의 창의적 역량을 활용하여 보다 효율적이고 신속한 개발을 추진하고자 하는 방향으로 제도적 개선을 이루었습니다.
해외 사례 비교
도심 복합개발은 해외에서도 도시 경쟁력 강화와 주거 문제 해결을 위해 활발히 추진되고 있습니다.
| 국가 | 주요 도시 | 복합개발 사례 | 특징 |
| 일본 | 도쿄 | 롯폰기 힐즈, 미드타운 프로젝트 | 상업, 주거, 문화 시설을 통합하여 도시의 랜드마크로 발전 |
| 싱가포르 | 마리나 베이 | 마리나 베이 샌즈, 가든스 바이 더 베이 | 관광, 비즈니스, 주거 공간을 융합하여 국제적 허브로 성장 |
| 영국 | 런던 | 킹스크로스 재개발 프로젝트 | 철도역 주변을 주거, 상업, 교육 시설로 재개발하여 지역 활성화 |
실제 사례 분석: 도심복합개발의 성공 및 실패 사례
도심복합개발은 해외뿐만 아니라 국내에서도 여러 사례를 통해 발전해 왔습니다. 그러나 성공한 경우와 그렇지 않은 경우가 존재하며, 이를 비교 분석하여 앞으로의 방향성을 고민할 필요가 있습니다.
1. 성공 사례: 서울 마포 ‘공덕역 인근 도심재개발’
- 사업 개요: 공덕역 인근은 오랫동안 저밀도 주거지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 낙후된 이미지가 강했습니다. 이를 개선하기 위해 2010년대부터 복합개발이 진행되었습니다.
- 개발 특징:
- 공공과 민간의 협력: SH공사와 민간 시행사가 공동으로 추진.
- 주거, 상업, 업무 공간의 조화: 주거 단지(래미안 공덕, 공덕 한화 오벨리스크 등)와 오피스 빌딩이 혼재.
- 대중교통과의 연계 강화: 공덕역(지하철 5·6호선, 공항철도, 경의중앙선)과 연계된 복합환승센터 조성.
- 성공 요인:
- 정부의 명확한 계획과 민간의 빠른 실행력.
- 대중교통과의 접근성을 극대화한 입지 선정.
- 인근 직장인을 위한 주거시설과 상업시설을 적절히 배치.
2. 부분 성공 사례: 서울 용산 ‘용산국제업무지구’
- 사업 개요: 용산역 인근을 글로벌 금융·업무 중심지로 탈바꿈시키려는 프로젝트.
- 진행 상황:
- 원래 계획(2011년): 초고층 빌딩 및 다양한 복합시설 건립 예정.
- 중단(2013년): 시행사의 재정 문제 및 부동산 시장 침체로 인해 사업 무산.
- 재추진(2023년 이후): 국토교통부가 다시 개발 계획을 수립 중.
- 부분 성공 요인:
- 입지 조건이 매우 우수하여 개발 가능성이 높음.
- 민간 참여가 활발했지만, 자금 조달 및 계획 조정에 어려움.
- 한계점:
- 민간 시행자의 재정 부담 과다.
- 정책적 일관성이 부족해 사업 추진이 지연됨.
3. 실패 사례: 인천 송도 ‘송도 글로벌캠퍼스 개발’
- 사업 개요: 해외 유명 대학들을 유치하여 글로벌 교육·업무 중심지로 성장시키려던 계획.
- 문제점:
- 유치 대학의 수익성 부족 및 학생 유치 실패.
- 기반시설 구축이 지연되면서 초기 입주 기업과 기관들이 기대했던 성장 효과가 나타나지 않음.
- 실패 요인:
- 초기 사업 타당성 검토 부족.
- 기업 및 기관과의 협력이 부족하여 지속 가능한 개발이 어려웠음.
도심복합개발법을 통한 변화 기대
위의 사례를 보면, 성공한 복합개발은 공공과 민간의 협력이 원활하고, 대중교통과의 연계성이 뛰어난 곳에서 이루어졌다는 공통점이 있습니다. 반면, 민간 사업자의 재정 부담이 과중하거나 정책의 일관성이 부족할 경우 사업이 실패할 가능성이 크다는 점도 확인할 수 있습니다.
도심복합개발법은 이러한 문제를 해결하기 위해 다음과 같은 방안을 마련하고 있습니다.
기존 문제점도심복합개발법의 해결 방안| 민간 시행자의 자금 부담 | 신탁·리츠 등 금융투자를 통해 부담 분산 |
| 대중교통과의 연계 부족 | 역세권을 중심으로 복합개발 우선 추진 |
| 공공과 민간 협력 부족 | 공공이 기획·조정 역할을 수행하며 민간 참여 유도 |
| 사업 속도 저하 | 법적 규제를 완화하여 행정 절차 간소화 |
도심복합개발과 미래 도시의 변화
도심복합개발은 단순히 주거 공급을 확대하는 것이 아니라, 미래 도시의 경쟁력을 좌우하는 중요한 도시계획 전략입니다. 국내뿐만 아니라 해외에서도 도심의 기능을 다양화하고, 거주와 일자리를 가까이 배치하는 방식으로 개발이 이루어지고 있습니다.
✔ 해외 사례와 비교할 때 한국의 도심복합개발은 성공 가능성이 높은가?
- 일본 도쿄, 싱가포르 마리나 베이, 영국 런던 킹스크로스처럼 장기적인 계획과 정책적 일관성이 유지된다면 충분히 성공할 가능성이 높음.
- 그러나 단기적인 경제 상황에 의해 계획이 변동될 경우, 실패 사례(용산국제업무지구)처럼 좌초될 수도 있음.
✔ 도심복합개발을 통해 해결할 수 있는 문제들
- 주택 공급 확대 및 부동산 가격 안정
- 대중교통 중심의 친환경 도시 조성
- 일자리와 거주의 균형 발전으로 삶의 질 향상
- 글로벌 도시 경쟁력 강화
결론
2025년 도심복합개발법 시행으로 인해 도심 지역의 재생과 주택 공급이 더욱 체계적으로 이루어질 것으로 기대됩니다. 특히 공공과 민간의 협력, 대중교통과의 연계, 지속 가능한 개발 계획이 핵심 요소로 작용할 것입니다.
하지만, 기존 사례에서 보았듯이 자금 조달 문제, 정책적 일관성 부족 등의 문제를 해결해야만 성공적인 복합개발이 가능합니다. 따라서 장기적인 시각에서 법과 제도를 지속적으로 정비하고, 민간과 공공이 협력할 수 있는 환경을 조성하는 것이 필수적입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 도심복합개발법이 기존의 도시재생사업과 다른 점은 무엇인가요?
기존 도시재생사업은 주로 저층 주거지를 정비하는 데 중점을 둔 반면, 도심복합개발법은 민간의 창의적 개발을 촉진하여 대규모 복합시설을 조성하는 데 초점을 맞추고 있습니다.
Q2. 공공과 민간의 역할은 어떻게 나뉘나요?
공공이 기획과 인허가 절차를 주도하며, 민간이 자금 조달과 개발을 맡는 구조입니다. 이를 통해 민간 기업의 부담을 줄이면서도 공공성을 확보할 수 있습니다.
Q3. 현재 개발이 추진 중인 주요 지역은 어디인가요?
서울 여의도, 부산 서면, 대구 동성로, 인천 송도 등 대도시의 핵심 지역들이 주요 대상입니다.
이제 앞으로 도심복합개발이 어떻게 진행될지, 그리고 어떤 영향을 미칠지 지속적으로 지켜볼 필요가 있습니다.